Как правильно принимать квартиру в новостройке?

Близятся сроки сдачи вашей долгожданной квартиры в новострое? Не спешите сразу же на радостях принимать жилье у застройщика, ведь нужно тщательно сверить все строительные работы внутри помещения с прописанными в договоре. Следующая информация даст исчерпывающий ответ на то, как принимать квартиру в новострое, и поможет вам получить максимум выгоды от приобретения нового жилья.

Уведомление

Строительная компания перед сдачей жилья в эксплуатацию в письменном виде должна уведомить покупателей квартир о том, что получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В письме вас пригласят на осмотр жилья.  Самые ответственные застройщики дополнительно звонят по телефону.

Процесс осмотра объекта проходит в 2 этапа:

1. Вы направляетесь в офис к застройщику для проверки всех документов на недвижимость.
2. Посещение самой квартиры, в рамках которого происходит сверка: если все в порядке, вы подписываете акт приема, в случае разногласий составляется претензия.

Перед тем, как вы отправитесь на свою квартиру, внимательно прочитайте договор долевого участия, в котором в обязательном порядке указывают: тип отделки помещений (чистовая или черновая), заливку полов, установку радиаторов, остекление балконов, тип счетчиков и котлов и много другое.  Подобная информация дает вам полное представление о том, за что вы уплатили свои деньги.

Также дополнительным документом, который идет к договору, является экспликация, которая схематически представляет планировку вашей квартиры.

Посещаем офис застройщика

С этой целью нужно захватить с собой некоторые документы. Вам понадобится:

• паспорт;
• договор;
• доверенность на любого из совладельцев (если квартира приобреталась на двоих или троих).

Не подписывайте акт сразу же в офисе. Многие застройщики всеми силами и различными уловками стараются склонить вас к этому. Помните, сначала нужно посмотреть объект, а затем уже подписывать акт.

Сроки передачи недвижимости

В договоре долевого участия всегда указывают конечные сроки сдачи объекта. К примеру, застройщик обязуется сдать дом во втором полугодии 2018 года. Это означает, что разрешение на введение в эксплуатацию должно быть получено в местных органах управления до 31.12.2018 года. Если же на практике ситуация будет несколько другая, то за каждый день просрочки строительная компания должна перечислить вам неустойку.

Читайте внимательно свой договор. В нем также устанавливаются сроки на проверку жилища. Их отсчет начинается с момента получения уведомления.

Как вести себя в случае нарушения прав по поводу уплаты неустойки?

Вы должны понимать, что за каждый день просрочки по сдаче объекта, установлена компенсация. Собственник квартиры в новострое может претендовать на следующую сумму: Ставка рефинансирования*Цену жилья*количество дней просрочки)/15000.

Даже если застройщик не уплатил вам неустойку, можно восстановить справедливость.Для этого нужно:

1. Составить претензию по поводу неуплаты неустойки (2 экземпляра).
2. Приложить к письму акт передачи объекта, в котором фиксируется дата. Потребуются копии платежных поручений об оплате.
3. Переслать претензию застройщику рекомендованным письмом
4. Ожидать письменного ответа, который должен быть получен в течение 10 дней.
5. В случае отсутствия ответа на письмо, подать иск в Суд.

В письме-претензии указывают, от кого и кому оно адресуется, реквизиты ДДУ, параметры сдачи квартиры и ее адрес, плановые сроки сдачи объекта и требование получить штрафные санкции в свою пользу в размере 1/150 от ставки рефинансирования, а также упоминается стоимость вашего жилья.

Как правило, застройщики после получения письма пригласят вас в офис для урегулирования возникшего спора. Разумеется, они попытаются минимизировать неустойку. В случае вашего согласия, вам потребуется подписать соглашение на досудебное урегулирование и получить компенсацию.

Пример расчета неустойки за просрочку по сдаче объекта

Гражданин РФ приобрел квартиру по договору долевого участия за 4 млн. рублей. Акт о передаче объекта был подписан 20 мая 2017 года, хотя квартиру должны были сдать в первом квартале 2017 года. Ставка рефинансирования составила 11%

Чтобы рассчитать неустойку, нужно узнать количество дней просрочки. Первый квартал заканчивается в апреле, значит количество дней просрочки составляет 20 дней. Сумма пени определяется следующим образом: 4000000*14*20/15000=58667 рублей.

Возникающие проблемы с объектом во время приема

Как принять квартиру в новострое? Достаточно просто! Важно быть внимательным и знать свои права.

Как показывает практика, недочеты с квартирой будут в любом случае, у одних застройщиков они незначительные, у других – более серьезные. Вы, как покупатель, защищены со стороны 3 законов:

1. «О долевом участии», №214.
2. «О защите прав потребителя», №2300.
3. Гражданским Кодексом.

Согласно нормативным актам вы вправе получить компенсацию за недочеты. Но только помните одно, они должны быть документально зафиксированы в акте приема (составляется в 2 экземплярах).

Дефекты в квартирах после строителей бывают двух видов:

1. Грубые. Они не позволяют нормально проживать в квартире. К примеру, сквозные дыры, сломанные двери, забитая канализация. При обнаружении подобных недочетов ни в коем случае не подписывайте акт приема.
2. Несущественные. Проживать в таком помещении вполне возможно. К примеру, сломанный доводчик во входной двери, трещины в штукатурке и т.д. Для подтверждения подобных недочетов понадобится заручиться поддержкой независимых экспертов. Вы вправе отказаться от подписания основного акта приема, но обязательно укажите недочеты в дефектном акте.

В данной ситуации могут возникнуть трудности. Застройщик по истечение 2 месяцев способен подписать акт передачи в одностороннем порядке. Если будет доказано, что вы умышленно отклоняетесь от приема квартиры, то ее передача может совершиться без вашего участия.

Не все дефекты могут быть обнаружены во время осмотра помещения. ФЗ №214 устанавливает сроки: 5 лет с момента получения жилья и 3 года на инженерное оборудование. При обнаружении дефектов после подписания акта рекомендуется составить письменную претензию застройщику и дождаться ее удовлетворения.

Компенсация дефектов или исправление недочетов?

В большинстве случаев застройщики пытаются исправить недочеты. К сожалению, наш законодатель не установил «разумных» сроков на их ликвидацию. Поэтому вам лучше трезво оценить ситуацию во время приема квартиры, - быть может вам проще будет устранить проблему самостоятельно.

Как показывает статистика, крупный застройщик при сдаче 300 квартир может сделать исправления в течение 3 недель, при передаче 500 объектов этот срок растягивается на 1,5  месяца, а 1000 квартир – на 3 месяца. Как только работы будут завершены, вы будете приглашены на подписание акта приема-сдачи. Ключи от заветной квартиры можно получить только тогда, когда вы поставите свою подпись согласия на документе.

В случае обнаружения дефектов после подписания акта с застройщиком обсуждаются сроки их устранения. Ключи в таком случае лучше не передавать. Просто выделите время и явитесь на объект вместе с ремонтниками.

На что обратить внимание при проверке помещения?

Для выявления недочетов во время осмотра помещения следует вооружиться:

•  фонариком для проверки системы вентиляции;
•  блокнотом, в котором будут фиксироваться дефекты;
•  рулеткой и уровнем для проверки кривизны стен;
•  копией плана квартиры для сверки;
•  лампочкой и электроприбором для проверки работы цоколей и розеток соответственно.

Перед входом в квартиру осмотрите счетчики, зафиксируйте их показатели в блокноте.  Выявленные недочеты рекомендуется отмечать на стенах мелом. Перед датой осмотра отыщите в договоре ключевые моменты, на которые нужно обращать внимание при проверке. Выпишите или запомните их. Дело в том, что во время проверки очень трудно найти нужный пункт в договоре.

Особенности внесения замечаний

Все выявленные вами недочеты фиксируются в дефектном акте. Рекомендуется заранее заказать бланк у застройщика, чтобы не вносить реквизиты самостоятельно. Этот акт подписывается 2 сторонами: вами и представителем застройщика. У лица, пребывающего с вами на объекте, должна присутствовать доверенность на право подписи подобных актов. Одновременно с дефектным актом подписывается акт приема-сдачи квартиры, образец которого продемонстрирован ниже.

Общественные помещения

Думаем, вы понимаете, что лестничная площадка, лифт и чердачное помещение не являются частной собственностью. Хотя информация об их состоянии может и не прописываться в ДДУ, все-таки проверить их внешний вид не мешало бы. Отделка помещений, как правило, возлагается на управляющую компанию после сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Можно проверить:

• как работает входная дверь в подъезде;
• висят ли почтовые ящики в холле на стенах;
• работает ли лифт (в идеале, его внутреннюю часть обшивают фанерой для минимизации повреждений во время заноса или выноса стройматериалов и мебели);
• трубы в подвале на предмет сухости;
• технический этаж, если такой имеется.

Не забудьте снять показания с электросчетчика, ведь до момента сдачи объекта за электричество должен платить застройщик.

На что обращаем внимание при проверке квартиры?

Первым делом, отыщите в своем договоре пункт «Характеристика объекта», в котором застройщик согласует с покупателем состояние жилья на момент его сдачи. Как правило, квартира передается собственнику с частичной отделкой, без установки плиты и разводки водоснабжения.

Во время осмотра обращайте внимание на:

• площадь (проведите самостоятельно замеры от уровня полов, дверные проемы и арки не учитываются);
• качество установки входной двери;
• окна, которые должны иметь исправную фурнитуру и стекла без царапин;
• перепад стыков плит на потолке (не должен превышать 2,5 см, в противном случае недочет считается существенным);
• стяжку пола, которая должна быть ровной и без трещин;
• штукатурку стен.

Как раз с последним вариантом внутренней отделки могут возникнуть проблемы, ведь в самом договоре тип штукатурки не прописывают. Чтобы проверить ее качество, попросите застройщика предоставить «Архитектурные решения», в которых будут указаны нормативы. Ваша задача – сверить соответствие штукатурки с плановыми параметрами при помощи уровня и правила. При самостоятельной ликвидации ошибки маляра в 1 см уйдет много денежных средств на материалы.

Таким образом, принять квартиру не так уж и сложно. Главное, внимательно вычитать характеристики объекта и знать свои права. Успехов в получении нового жилья.