Квартирный вопрос: ипотека стала главным кредитом россиян — что это значит? Комментарий Семена Новопрудского

Впервые в истории России ипотека стала главным кредитом россиян. Это будет иметь долгосрочные последствия не только для банковской системы, но и для всей российской экономики и даже для демографии, подчеркивает колумнист Семен Новопрудский

Семен Новопрудский. Фото: Татьяна Фролова

По  данным Банка России, этим летом ипотечные кредиты впервые стали занимать больше половины розничного портфеля российских банков. В июле доля задолженности по ипотечным ссудам достигла 51% совокупного портфеля кредитов населению. На 1 июля объем выданной в России ипотеки оценивался в 12,74 трлн рублей, тогда как общая сумма розничных кредитов в целом — в 25,57 трлн рублей.

Банки любят давать ипотеку и за последние пять лет трижды  били исторические рекорды выдач как по количеству, так и по сумме таких кредитов. Ипотека нравится банкам по трем основным причинам: есть залог (если человек не платит, кредитор может продать ипотечное жилье); ипотечные заемщики по всем замерам самые надежные; а долгий срок кредита привязывает клиента надолго, поэтому у банка есть шансы продать ему и другие продукты.

Для самих ипотечных заемщиков жилищный кредит становится важнейшей статьей расходов на долгие годы. Средний срок погашения ипотеки в России стабильно увеличивается. По  данным Frank RG, на 1 августа 2022 года средневзвешенный срок ипотечного кредита в России составлял 22,9 года (то есть даже больше времени, чем прошло с начала XXI века), ипотеки на первичном рынке — 24,8 года, на вторичном — 21,2 года.

Хотя ипотеку в России  имеют не более 10-15% семей против 60-80% в развитых странах, все равно речь идет о миллионах заемщиков. И они долгие годы, а некоторые даже десятилетия вынуждены постоянно ежемесячно платить по кредиту суммы, весьма чувствительные для бюджетов домохозяйств. Рост среднего срока погашения ипотеки на фоне увеличения объемов выдач показывает, что платить по таким кредитам досрочно россиянам становится все труднее. Стандартные ипотечные кредиты редко даются на срок дольше 25 лет, а срок их погашения неумолимо приближается к этой отметке.

Если семьи тратят значительную часть бюджета на ипотеку, они неизбежно ограничивают остальное потребление. Или берут другие кредиты и рискуют попасть в долговую ловушку. При этом рост потребления вместе с ростом инвестиций являются двумя главными факторами роста экономики. Так, увеличение долгов по ипотеке и количества семей с ипотечными кредитами косвенно замедляет экономический рост в стране.

Есть у ипотеки еще один важный побочный эффект, о котором на полях Восточного экономического форума заявила первый заместитель главы Минтруда Ольга Баталина. По ее словам, ипотека является способом улучшения жилищных условий, но в ряде случаев может быть сдерживающим фактором рождаемости. При этом,  отметила Баталина, в России как минимум 40% семей не могут позволить себе взять даже льготную ипотеку. Даже если доля семей с ипотекой в ближайшие годы хотя бы удвоится и достигнет 30%, это станет дополнительным демографическим вызовом для России.

По всем исследованиям, рождение второго ребенка в среднестатистической семье в любой стране мира делает эту семью существенно беднее. При этом для простого воспроизводства населения с учетом смертности  необходимо иметь на 100 женщин 205 детей, то есть чуть больше двух детей на каждую женщину.

Естественно, если семья с одним ребенком взяла ипотеку и платежи по ней становятся серьезной нагрузкой для домашнего бюджета, это может прямо повлиять на решение рожать второго ребенка. И никакой материнский капитал фундаментально проблемы не решит: его дают раз в жизни, а ипотеку надо будет отдавать больше десяти лет.

Кроме того, ипотека прямо влияет на трудовую мобильность: менять место жительства и переезжать на работу в другой город при наличии непогашенного жилищного кредита затруднительно.

Таким образом, рост долгов по ипотечным кредитам и доли семей с ипотекой существенно влияет на всю экономику страны. И при всей необходимости помогать людям улучшать жилищные условия государство должно думать о том, как снизить средний срок погашения ипотечного кредита. Один из таких инструментов, применяющихся в мире, —  плавающие ставки по ипотеке, которые меняются в зависимости от текущей макроэкономической ситуации в странах и уровня инфляции. А самое главное, что стремление государства и банков к максимальной доступности ипотеки не должно наносить ущерб потреблению, демографии и мобильности людей.